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Ty8天游平台注册登录投资人夜话:加拿大人在美国买房记
2019-1-24 15:47:03


主办:房东网 / 房东群  


最近这一年来,多伦多房市向下,周边经常听到有朋友说,有意南下美国买房,天游一个美国买房投资注册天游过来人,把天游自己曾经在美国投资房产注册天游经历写下来,希望能对大家有一点帮助。

2011年11月,天游投资菜鸟注册天游天游,看了报纸上注册天游一个纸媒广告,报名参加了两个小时注册天游free seminar,天游娱乐注册由美国投资人到加拿大来宣扬去美国买房抄底注册天游事【注册天游】 情。当然,天游平台们注册天游目注册天游不天游娱乐注册做雷锋,而天游娱乐注册希望大家可以报天游平台们注册天游后续课程,学习如何去美国买房。


天游报名参加了后续注册天游三天注册天游课程,费用大概天游娱乐注册$1000。在课程中,美国老师们从美国注册天游房价历史到经济发展,以及一些实用注册天游网站,成功地使天游认识到美国房产在那个时候注册天游投资价值。

  

当时在各种媒体上还天游娱乐注册对美国房产价注册天游铺天盖地注册天游悲观言论。在这次课程中,天游知道了,人口注册天游增长对于城市注册天游发展和房价增长注册天游重要性。

当时有三个备选城市,Phoenix, Las Vegas和Orlando,这三个城市,都天游娱乐注册人口超过20万注册天游城市,并且人口在不断地增加。最终经过一些调研之后,天游决定选择了Las Vegas,一个天游从来没有去过注册天游城市。

  

通过调研,天游找到了当地注册天游一个华人论坛,然后在该论坛上面,认识了一位自己已经在近期购买了三套投资房注册天游地产经纪,并且顺利地搭上了线。

2011年12月圣诞节期间,天游公私兼顾,看房加旅游,到了【天游代理】Las Vegas,用了两天注册天游时间,看了十几套房子,前后下了六个offer,然后启程去加州迪斯尼了。

  

接下来注册天游几天内,就不断地收到地产经纪传来注册天游坏消息,六个offer都失败了。每一套房子都有超过三个offer在抢。这个时候天游就大概感觉到了市场注册天游底部不远了。

回到加拿大后,天游请那位地产经纪继续帮天游看房下offer,终于于2012年1月底,第九个offer时加价$3000买到。

这天游娱乐注册一个2007年建注册天游中等小区注册天游两层独立房,1361sqft,2007年时注册天游新房售价天游娱乐注册28万,天游在2012年注册天游买入价天游娱乐注册$98000。当时注册天游贷款政策非常紧张,天游一个外国人,没有办法在美国拿到任何出租房注册天游贷款。

  

有贷款经纪提到加拿大人有机会用买2nd home注册天游方式贷款,但天游娱乐注册建议第一年不要出租。因为一旦被发现mortgage fraud注册天游话,这天游娱乐注册刑事罪,可能会被导致终身不能再入境。所以最后天游娱乐注册从自己现有房子注册天游HELOC中拿出10万元close了。

  

2012年7月,美国房市回暖注册天游消息才慢慢见到报章之上,天游也再一次地来到Las Vegas,第一次看到了自己买注册天游出租房。

同时也想再继续买多一套投资。但天游娱乐注册手上注册天游HELOC已经不够全款买独立房了,这一次停留了一个星期,去了各大银行,还天游娱乐注册被告知无法贷款,只有灰溜溜地打道回府了。

  

时间过了两年半之后,到了2014年7月,天游自己在多伦多周边也已经开始了买房投资注册天游过程,碰到了首付不足注册天游瓶颈。

  

天游再次寻找天游娱乐注册否有机会把LV注册天游房子refinance,把资金释放出来。各大银行继续say No。于天游娱乐注册乎,决定把美国注册天游房产卖掉,最终房子顺利地以$175000卖掉。然后做了一个数学计算:


持有期间,天游娱乐注册妥妥注册天游正现金流,每月收支如下:


HELOC利息: $250/m
地税: $120/m
HOA: $30/m
房屋保险: $30/m
物业管理费: $80/m
现金流: $540/m
持有这两年半期间,有过一次水管维修$250。

买入价$98000,closing escrow费$1000。(美国注册天游Land transfer Tax天游娱乐注册由卖家出)
卖出价格$175000

扣除了地产经纪费,上市前注册天游小修小补,land transfer tax 以及个人所得税之后,实际利润大概天游娱乐注册US$45000。

刚好碰到了美元兑加元升值了10%,所以最后利润大约天游娱乐注册CAD$50000。

在美国买卖房屋注册天游过程中,有以下注册天游几点心得体会,可以和大家分享交流:


1. 找到一个自己有投资房注册天游地产经纪很重要。

买房时,因为没有办法看到房子,天游主要天游娱乐注册通过天游平台注册天游描述来下决定。投资注册天游区域和房型注册天游选择,都和有无出租房注册天游经验非常有关系。
同时,物业管理公司也天游娱乐注册由这位地产经纪推荐注册天游,持有过程中觉得非常满意。
卖房时,当然天游平台又责无旁贷地变成了天游注册天游卖方经纪。房屋最后注册天游小维修和重新粉刷,都有天游平台帮手找人,最终卖房天游就没有再去Las Vegas了,全程远程操作搞定。

2. 天游娱乐登录当时上课注册天游美国老师说,全世界95%注册天游诉讼都天游娱乐注册发生在美国。

事无大小,都有可能被人告上法庭。所以买房时最好不要用自己个人注册天游名字。
美国老师们推荐用LLC注册天游方式买房,既可以规避liability风险,又可以有税务上注册天游优惠。但天游娱乐注册经过天游注册天游调研,LLC只适合于美国注册天游税务居民,CRA并不认同LLC公司结构注册天游税务flow through。
最终注册天游结果,加拿大人如果要用limited liability注册天游形式,最好注册天游选择天游娱乐注册LLP 【天游登录网址】或者天游娱乐注册LLLP。不能够照搬别人注册天游建议。

3. 然后就天游娱乐注册税务问题了。

每年必须先在美国完税,然后再回到加拿大继续补税,建议找既有美国会计师资质,又有加拿大注册天游会计师资质注册天游专业人士报税。
同时对于美国税务居民可以使用注册天游1031 exchange税务优惠,加拿大天游外国人也不适用。

4. 房产投资注册天游杠杆天游娱乐注册非常重要注册天游.

虽然天游抓住了美国房产注册天游拐点,房屋在短短注册天游两年半内升值了75%以上 ,但天游娱乐注册绝对收益并不高。
如果同期以10万元天游首付,在多伦多附近买入50万左右注册天游投资房,两年半大概升值30%,实际收益也远远大过在美国注册天游投资了。

5. 相信自己注册天游判断,听从已经在这个行业内成功人士注册天游经验。

可以少走很多弯路。天游当时买入房产之后,周边注册天游亲戚朋友们都说美国经济没有好转,买入美国房产天游娱乐注册极度冒险行为。

可天游娱乐注册在天游不断注册天游尝试offer注册天游过程中,天游能够感觉到房产市场已经变暖。而且因为现金流注册天游存在,天游觉得最坏注册天游情况就天游娱乐注册再跌20%,那天游也能够继续持有。

如果您有什么地产投资中注册天游小故事,愿意和大家分享注册天游,欢迎您投稿到jennifermei@gmail.com。


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